По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Максим Попов: "Кадастровая стоимость по-прежнему будет отличаться от результата "индивидуализированной" рыночной оценки" 25 октября 2016 года

С 1 января вступает в силу 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", который предполагает полный переход от частных оценочных компаний к государственным структурам. О том, как будет выглядеть система оценки после вступления закона в силу и о влиянии изменений на бизнес, мы поговорили с Максимом Поповым, руководителем направления "Недвижимость и строительство" юридической фирмы Goltsblat BLP.

Какие положения о кадастровой оценке объектов недвижимости сейчас действуют и какие планируются к изменению?

Прежде всего необходимо отметить, что Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" вступает в силу с 1 января 2017 г., однако на протяжении трех лет будет действовать переходный период. До 1 января 2020 г. государственная кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с новым законом, так и в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Решение о переходе к оценке по Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" каждый субъект федерации будет принимать самостоятельно. Московская область, например, заявляет о возможности начать работу по новому закону уже в следующем году.

Как будет выглядеть система государственной кадастровой оценки?

Сама по себе система государственной кадастровой оценки по новому закону мало чем отличается от нынешней. Так, в частности, решение о проведении оценки принимается субъектом федерации, он же утверждает результаты. Принципиальная и наиболее обсуждаемая новелла заключается в том, что определять кадастровую стоимость при проведении государственной кадастровой оценки будет бюджетное учреждение, созданное субъектом федерации.

В чем была причина введения подобной инициативы? Что не устраивало в частных организациях?

Авторы законопроекта исходили из посылки, что большое количество споров о кадастровой стоимости вызвано непрофессионализмом «частных» оценщиков, отсутствием у них полной и достоверной информации о рынке недвижимости вообще и объектах оценки в частности. Следовательно, «частных» оценщиков нужно заменить на государственных и тогда качество оценки поднимется на небывалую высоту, а количество споров сведется к минимуму. Правомерны ли такие ожидания? У меня лично большие сомнения.

Как изменится принцип оценки после перехода к госорганизациям?

В результате реформы поменяются организации, которые будут проводить государственную кадастровую оценку, но не сам принцип. Иными словами, определять кадастровую стоимость объектов недвижимости будет сотрудник государственного бюджетного учреждения, получающий зарплату в этом учреждении. Сможет ли он противостоять гласному или негласному ожиданию увеличения кадастровой стоимости и, следовательно, налогооблагаемой базы в условиях растущего дефицита бюджетов всех уровней? При всей вере в принципы «независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости», закрепленные в законе «О государственной кадастровой оценке», надежд на это очень мало.

В этой связи, на мой взгляд, кадастровая стоимость по-прежнему будет отличаться от результата «индивидуализированной» рыночной оценки, причем даже в большей степени. Это безусловно приведет к увеличению количества споров.

Говоря об оспаривании – стоит ли ожидать изменения процесса оспаривания?

Новый закон сохраняет две возможности для оспаривания – комиссия и суд, при этом указывает, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (сейчас такое правило применимо только для физических лиц). Успешность оспаривания по-прежнему, на мой взгляд, будет зависеть от качества независимой «индивидуальной» оценки объекта недвижимости и сложившегося в каждом конкретном субъекте федерации негласного правила – на какую величину власть готова снизить кадастровую стоимость.

Какие прогнозы вы можете дать в целом по дальнейшему развитию процесса кадастровой оценки?

Развитие процесса кадастровой оценки, полагаю, нужно прежде всего связывать с экономической ситуацией в стране. Власти торжественно пообещали не усиливать налоговую нагрузку на бизнес и население, но при этом всем понятно, что наращивать доходную часть бюджета просто необходимо. Как совместить несовместимое? Ответ очевиден – нужно увеличивать не налоговые ставки, а налогооблагаемую базу. Именно поэтому проведена монополизация кадастровой оценки (она в полной мере стала «государственной»), а также прорабатываются механизмы вовлечения в налоговый оборот незарегистрированной недвижимости (кратное увеличение земельного налога, массовая инвентаризация и пр.). Добро пожаловать в новую реальность. 

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям