По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Илья Рейзер: "До сих пор у нас отсутствует правовое регулирование инвестиций в апартаменты" 04 августа 2016 года

Апартаменты сегодня привлекают внимание не только с крупных инвестиционных фондов, но и частных игроков. Перспективный формат на стыке жилой и нежилой недвижимости обладает как своими плюсами, так и рядом минусов. Но несмотря на это, по-прежнему остается привлекательным объектом для вложений. О регулировании инвестиционной деятельности в апартаменты, проблемах перевода в другой статус и разработке правовых норм по долевому участию мы поговорили с Ильей Рейзером, руководителем проекта «Народный адвокат»

Какими нормами сегодня регулируется процесс инвестирования в апартаменты со стороны физических лиц?

Правовое регулирование инвестиций в строительство апартаментов – чрезвычайно интересная и сложная тема. Дело в том, что в Российской Федерации до сих пор отсутствует четкая и разработанная нормативно-правовая база, которая бы регулировала аспекты вложений граждан в строительство и приобретение апартаментов, а также и сам юридический статус апартаментов. Регулирование инвестиций в апартаменты осуществляется Гражданским кодексом РФ и  Законом об инвестиционной деятельности. Договора, заключаемые участниками инвестиционной деятельности, должны соответствовать ГК РФ и Закону об инвестиционной деятельности.

Выделяются два вида договоров – договора простого товарищества и договора о последующей передаче в собственность инвестору возводимого помещения. Договора простого товарищества регулируются статьей 1043 ГК РФ, в соответствии с которой результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Договоры об инвестировании средств в строительство апартаментов, которые не подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве, в настоящее время не рассматриваются как сделка с недвижимостью и не регистрируются в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). В 2015 г. апартаменты включены в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).

Учитывая отсутствие договора долевого участия в апартаментах, какие возможности рынок и законодательная база предоставляют потенциальному инвестору?

В настоящее время российское законодательство не предусматривает ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве, в том числе и нежилых объектов, включая апартаменты. На добровольной основе инвестор может  заключить договор участия в долевом строительстве апартаментов с застройщиком. Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» относит апартаменты к нежилым помещениям. Если апартаменты были приобретены на основании договора долевого участия, то споры с застройщиком регулируются 214-ФЗ. Соответственно, участники долевого строительства могут потребовать признания права собственности на объект незавершенного строительства. Если приобретение апартаментов осуществлялось по предварительному договору купли-продажи, то покупатель может лишь пытаться вернуть свои средства, так как в этом случае маловероятно признание права собственности на объект незавершенного строительства.

Разрабатываются ли сейчас правовые нормы по созданию института долевого участия для апартаментов?

В первую очередь, эта разработка ведется в г. Москве, где традиционно высока доля апартаментов на рынке недвижимости. Заместитель мэра Москвы М.Ш. Хуснуллин анонсировал подготовку Департаментом градостроительной политики Москвы предложения по внесению поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в части распространения обязательности его действия на апартаменты.

Департамент градостроительной политики Москвы предлагает утвердить обязательность заключения договора долевого участия при строительстве апартаментов в нежилых зданиях. Это позволит расширить сферу применения 214-ФЗ и защитить права и интересы граждан. Если поправка будет принята, то при строительстве апартаментов договор долевого участия станет единственной правовой моделью. У дольщиков апартаментов появится более четкий и широкий комплекс гарантий, ужесточатся требования к содержанию договора, а также станет обязательной его государственная регистрация.

Какие нюансы следует учитывать при подписании договоров на доверительное управление в апартаментах?

Как известно, в соответствии с договором доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления. Договор доверительного управления должен быть заключен в письменной форме на срок, не превышающий пять лет. При подписании таких договоров необходимо помнить о следующих рисках:

  • государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление;
  • договор может быть признан недействительным, если не было обособлено имущество, передаваемое в доверительное управление, от прочего имущества учредителя управления, если не были четко оговорены форма и размер вознаграждения доверительного управляющего;
  • доверительный управляющий имеет право совершать в отношении переданного ему имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя;
  • учредитель управления может нести существенные финансовые убытки вследствие ненадлежащего управления (небрежность, намеренное мошенничество), рыночными колебаниями, экономическими и политическими проблемами в стране, где находится объект, передаваемый в доверительное управление;
  • доверительный управляющий апартаментами несет личную ответственность за сохранность переданного имущества и соблюдение условий договора, обязан возместить убытки учредителю управления в случае выявления некачественного управления.

Как правильно рассчитывается  налог для апартаментов, если сравнивать с офисной и другими видами недвижимости?

Налогообложение апартаментов характеризуется наличием определенных нюансов, связанных с особенностями юридического статуса апартаментов. Минимальная налоговая ставка на апартаменты составляет 0,5% кадастровой стоимости, максимальная – 2% кадастровой стоимости. Очевидный минус апартаментов – отсутствие налогового вычета. Апартаменты делятся в отношении к налогообложению на два типа. Первый – бывшие административные здания, адаптированные под апартаменты. Они облагаются налоговой ставкой в 2%.

Второй тип апартаментов – вновь построенные здания. Они также делятся на две категории. Первая – изначально построенные комплексы апартаментов гостиничного типа с соответствующей фиксацией их статуса в исходно-разрешительной документации. Они облагаются налогом по ставке 0,5%. Вторая категория – многофункциональные комплексы, которые включают торговый, офисный компоненты и компонент апартаментов. При использовании более 20% здания под торговые и офисные помещения, налог начисляется по максимальной ставке 2% от кадастровой стоимости объекта. Покупатель апартаментов должен быть особо внимателен к тому, к какой категории относится приобретаемый им объект – ведь от этого зависит, будет он платить налог 0,5 % или 2 % кадастровой стоимости.

Можно предположить, что в связи с введением нового расчета налогов, большинство комплексов апартаментов будут менять свой статус с офисных на гостиничные, чтобы снизить ставку налогообложения с 2% до 0,5%. Также можно предсказать и отток части потенциальных покупателей апартаментов в сегмент квартир, поскольку в этой ситуации изначальная разница в цене между квартирами и апартаментами уже не будет иметь определяющего значения.

Если будет принят закон о статусе апартаментов как жилого помещения, то как это повлияет на тех, кто уже заключил договор с девелопером в строящихся объектах?

Статус апартаментов позволяет заниматься коммерческой деятельностью по месту пребывания. Владелец апартаментов, в соответствии с действующим законодательством, имеет право передать их полностью или частично под офисные помещения. Если будет принят закон о статусе апартаментов как жилых помещений, то владельцы апартаментов, приобретшие их с целью сдачи в аренду как офисы или использования в качестве офисов, могут оказаться в ситуации, когда будет необходим перевод их имущества в статус нежилых помещений.

В настоящее время апартаменты в качестве офисов часто используются представителями свободных профессий – адвокатами, психологами и психоаналитиками, художниками, скульпторами. Иногда трудовая деятельность в апартаментах совмещается с постоянным или временным проживанием.

Какими нормами регулируется перевод, к примеру, офисного объекта в апартаменты? Насколько при этом необходимо соответствие помещения жилищным нормам, если речь в дальнейшем пойдет об эксплуатации объекта в качестве апарт-отеля?

В соответствии с постановлением Госстандарта от 2001 г., под апартаментами понимается объект недвижимости площадью от 40 квадратных метров, состоящий из нескольких помещений и имеющий кухонную зону, но являющийся нежилым помещением, предназначенным для временного проживания. Таким образом, этот документ открывает возможность трансформации гостиничных и офисных комплексов в комплексы апартаментов. Фактически для соответствия существующим нормам необходимо лишь выделить в апартаментах кухонную зону, что является чисто техническим вопросом перепланировки, который с успехом решается строителями – профессионалами.

1 июля 2015 г. вступили в действие поправки к своду технических регламентов. Согласно поправкам, апарт-отель остается зданием «с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». При этом, от апарт-комплексов теперь будет требоваться соответствие нормам, предъявляемым и к жилым комплексам. Следует помнить, что в апартаментах апарт-отеля нельзя оформить прописку – только временную регистрацию. Также вопросы о подключении электричества, воды решаются непосредственно с монополистами, а плата за коммунальные услуги существенно выше, чем в объектах со статусом жилой недвижимости.

Как регулируется обратная ситуация – когда здание, которое изначально было построена как апартаменты, планируется перевести в жилой фонд? 

Смена статуса апартаментов на статус жилого фонда возможна, хотя и влечет определенные сложности. Инициировать изменение статуса может и владелец комплекса апартаментов, и собственник отдельной квартиры в комплексе апартаментов. Для перевода в жилой фонд апартаменты должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законодательством к объектам жилой недвижимости. Необходимо собрать следующие документы: заявление собственника или уполномоченного лица о переводе помещения; документы, подтверждающие право собственности на переводимое помещение; план помещения и его техническое описание; поэтажный план дома; проект перепланировки помещений (если она запланирована в процессе перевода). Если апартаменты не соответствуют предъявляемым к жилому фонду требованиям, то перевод в статус жилья невозможен.

Если говорить об инвестициях, то какие налоги платит инвестор со сдачи апартаментов в аренду?

Доход от сдачи в аренду апартаментов может извлекать и физическое лицо, и юридическое лицо. Физическое лицо платит от сдачи апартаментов в аренду налог 13% от размера полученных доходов. Однако, речь идет о разовой сдаче в аренду, в случае систематической сдачи в аренду объекта недвижимости государство может обнаружить признаки ведения предпринимательской деятельности. Поэтому, во избежание проблем с УК и КоАП РФ, рекомендуется оформить статус индивидуального предпринимателя и тогда владелец апартаментов может рассчитывать на упрощенную систему налогообложения доходов – 6%.

В случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, владелец апартаментов не будет являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении сдаваемых апартаментов. Для этого необходимо подать в налоговые органы заявление и договор аренды. Кстати, препоручая свои апартаменты в доверительное управление управляющей компании, вы можете отдельно проговорить в договоре и такой момент, как поручение доверительному управляющему осуществлять выплату налогов за сдаваемую недвижимость.

← к статьям