По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Евгений Дружинин: "Даже самые позитивные изменения создают "правоприменительный шок"" 25 декабря 2015 года

2015 год был богат на многочисленные поправки и изменения в законодательстве, касающиеся строительной отрасли. Многочисленные споры и обсуждения вызвали изменения в ЗК РФ и ГК РФ, большинство из которых уже вступили в силу. О главных трендах на рынке и прогнозах на 2016 год мы поговорили с Евгением Дружининым, руководителем практики "Недвижимость и строительство" юридической компании Maxima Legal.

Какие изменения в законодательстве за 2015 год вы можете выделить в качестве основных, повлиявших на рынок коммерческой недвижимости? 

2015 год был богат на изменения. Конечно же, для меня как для специалиста в сфере недвижимости и строительства центральными был тот массивный пакет поправок в Земельный кодекс РФ, который вступил в силу в марте и апреле 2015 года. Также среди значимых можно упомянуть об изменениях некоторых общих положений об обязательствах в Гражданском кодексе РФ и вступивший в силу в конце июня 2015 года Федеральный закон "О промышленной политике в Российской Федерации".

Как вы считаете, изменения в ЗК РФ положительно отразились на рынке в плане стимулирования застройщиков исполнять свои обязательства либо, напротив, стали дополнительным тормозящим фактором в развитии бизнеса? 

Практически любые, даже самые позитивные изменения, создают определенный "правоприменительный шок", в том плане, что какое-то время все разбираются с тем, как должны работать новые механизмы, какие подзаконные акты необходимо принять для того, что все заработало как надо и т.п. В этом смысле, чем больше частота изменений, тем больше от них краткосрочных негативных последствий. А в России часто бывает так, что система еще не успела оправиться от одного законодательного "удара", как тут же следует второй, а то и третий. Так что, по факту пока рано говорить о позитивных изменениях. Тем более, что основная суть реформы земельного законодательства – не упрощение предоставления земельных участков и не стимулирования застройщиков. Основная цель – закрепить роль торгов как основного инструмента распределения публичных земельных участков, тогда как в Земельном кодексе РФ теперь содержится исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление возможно без торгов. И я знаю как минимум несколько случаев, о которых законодатель просто не подумал.  

Как изменилась ситуация с оспариванием кадастровой оценки за минувший год и какие прогнозы вы можете дать на следующий?  

На самом деле в Санкт-Петербурге вопрос с оспариванием кадастровой оценки немного утих. Во многом, это случилось потому, что государственные органы несколько раз за последние годы пересматривали такую стоимость. В большинстве случае, если сейчас и остался разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью, то он незначителен (не на столько, чтобы покрыть расходы на оценщиков и юристов).

Как вы относитесь к перспективам кадастровой оценки недвижимости государственными структурами, а не частными организациями? 

Для Санкт-Петербурга опять же в этом нет ничего нового. Кадастровую оценку выполняло ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ("ГУИОН").

Какие главные тренды в отношении между собственником и арендатором вы можете выделить за 2015 год? 

Если говорить о том, повлияли ли новые поправки в Гражданский кодекс РФ (например, о распространении дополнительных гарантий из договоров присоединения на другие договоры, условия которых "определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора"), то, пожалуй, судить еще рано. Ведь судебная практика достаточно инертная штука и о результатах этого года реально можно будет судить лишь к середине следующего.

Если же посмотреть статистику судебных споров по договорам аренды нежилых зданий и помещений того же Арбитражного суда Северо-Западного округа, то мы увидим, что с начала 2000-х количество судебных споров, связанных с арендой, поступательно возрастало. Пик был достигнут в 2007 году и "ровная" ситуация держалась до 2010 года, после которого начала наблюдаться тенденция к снижению количества споров. Но в 2014-2015 гг. снова появился восходящий тренд и количество споров пошло вверх. Однако оно по-прежнему ориентировочно на 30 % меньше, чем в 2007-2010 гг.

По субъективным ощущениям, собственники в текущей ситуации обычно достаточно гибко реагируют на изменение потребностей арендаторов. Даже если последний все же решает съехать, некоторые пытаются предложить иные, более бюджетные варианты. В любом случае, до судебного спора ситуация доходит реже, чем в конце первого десятка двухтысячных.  

Как сказался закон о деофшоризации на рынке коммерческой недвижимости? 

Из того, что мы наблюдаем – это изменение структуры собственников объектов коммерческой недвижимости. Но нельзя сказать, что такие изменения влияют на рынок.

Как вы относитесь к инициативе властей запретить размещения хостелов в жилых зданиях: приведет ли это к упорядочиванию рынка или же, наоборот, повлечет за собой теневую деятельность предпринимателей, учитывая грядущий ЧМ-2018 по футболу?

По идее, помещения, предназначенные для временного размещения граждан, и так относятся к объектам нежилого фонда. Размещение последних в жилых домах допускается лишь после перевода последних в нежилой фонд при наличии возможности обустройства отдельного входа. Единственное, с чем были проблемы – это со статусом самого хостела, который по сути является гостиницей. То есть, с юридической точки зрения внесенный законопроект лишь призван уточнить существующее регулирование, но не ввести что-то новое. Упорядочит ли это рынок? Тяжело сказать до тех пор, пока не будут введены эффективные меры контроля за нецелевым использованием жилых помещений.

Какие изменения стоит ожидать в 2016 году?

На самом деле желательно, чтобы никаких системных изменений в 2016 году не было – и так непонятно, как рынок приспособится к существующей ситуации. Тем более, что о серьезной государственной поддержке рынка недвижимости или строительной отрасли в 2016 году по-видимому говорить не придется. Из того, что, на мой взгляд, очевидно, это общая "просадка" рынка коммерческой недвижимости. Многие проекты были заморожены и вряд ли возобновятся в 2016. А нас всех ожидает достаточно тяжелый год.

Единственный активный тренд, который я бы выделил – инфраструктурные проекты, которые, возможно, оттянут часть инвестиций "подлиннее" из проектов коммерческой недвижимости.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям