По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Мария Сидорова: "Бизнесу сегодня не хватает активной правовой позиции и желания бороться" 30 октября 2015 года

Создание судебных прецедентов по ряду случаев является одной из важных тем, которую нередко обсуждают юристы. В частности, многочисленные споры по кадастровым вопросам, взаимоотношениям между собственниками и арендаторами и много другое. Одним из последних, получивших определенный резонанс, стал спор между собственником помещений в "Москва-Сити" и управляющей компание УК ВБ-Сервис. О важности подобные дел, нерешительности предпринимателей и "здоровом" бизнесе мы поговорили с Марией Сидоровой, старшим юристом адвокатского бюро A2.

Расскажите о недавнем судебном споре относительно платы за содержание мест общего пользования?

В настоящий момент в производстве арбитражного суда есть сразу несколько судебных споров между УК ВБ-Сервис и собственниками помещений в Многофункциональном комплексе "Москва-Сити", здание "Башня Федерация" относительно платы за содержание мест общего пользования (далее – МОП).

Внимание привлекает судебный спор, который позволил собственникам значительно уменьшить свою плату за МОПы, в связи с применением иного (отличного от предлагаемым УК) расчета. Первая и апелляционная инстанция согласились с позицией собственника помещения, согласно которой плата за содержание и ремонт МОПов должна рассчитываться исходя из доли собственника в этих МОПах. Об этом в частности прямо говорит ЖК РФ, который применяется к правоотношениям сторон по аналогии.

Так суды согласились в своих правовых актах с позицией собственника о том, что для определения платы за МОП необходимо определить сколько метров МОПов должен обслуживать каждый собственник. Очевидно, что данная пропорция напрямую зависит от того, сколько кв. м находится в собственности конкретного лица, и тот собственник, который владеет целым этажом, например, должен обслуживать больше кв. м МОПа, чем тот в чьей собственности только часть этого этажа. Рассчитав точную долю каждого собственника в МОПе получившуюся величину необходимо умножить на тариф, который установлен на общем собрании собственников за обслуживание 1 кв. м площади.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции отменил акты нижестоящих судов и указал, что для определения платы за содержание и ремонт МОПа достаточно произвести умножение площади личного имущества собственника на утвержденный тариф. Довод представителей собственника о том, что в результате такого умножения получается плата за содержание и ремонт не МОПов, а личного имущества, которое каждый из собственников содержит самостоятельно, остался без внимания суда кассационной инстанции.

В настоящее время наши юристы готовят документы в Верховный Суд РФ для обжалования состоявшегося по делу решения. Более того, в производстве того же суда кассационной инстанции 14 октября будет рассматриваться аналогичное дело с участием уже другого собственника, где нижестоящий суд точно также, как и в первом деле, встал на сторону собственника в данном споре.

Таким образом, явным образом наблюдается возможность изменения сложившейся практики по данным категориям споров. С учетом того, что позиция нижестоящих судов и суда кассационной инстанции Московского округа по данным категориям дел различны, полагаем, что окончательную точку в таких спорах в скором времени поставит Верховный Суд РФ.

Как сейчас устанавливается расчет за оплату содержания мест общего пользования для арендаторов?

В данным момент существует сложившаяся практика, активно применяемая различными УК и ТСЖ, согласно которой расчет платы за содержание и ремонт МОПа определяется путем умножения личной площади имущества на величину установленного общим собранием собственников или утвержденного в нормативных документах тарифа. Данный расчет применяется как к собственникам помещений, так и к арендаторам, в случае если на плечах последних лежит обязанность оплаты коммунальных платежей.

Какие ситуация подобного плана вы можете еще отметить?

Основная проблема в настоящий момент состоит в том, что ни УК, ни ТСЖ не должны отчитываться перед своими собственниками за расходование денежных средств за содержание и ремонт МОПов. Логика УК состоит в том, что если есть тариф, который вы согласились оплачивать, то неважно, на что мы тратим ваши деньги. Собственник или арендатор могут обратиться в УК за разъяснением тех или иных трат, но если дело доходит до суда, все заканчивается аргументом "раз вы с величиной тарифа согласны, то вы не имеете права в суде требовать от УК подтверждения расходов»."

Какие меры, на ваш взгляд, могут помочь создать равноправную среду для собственника и арендаторов?

Безусловно нам не хватает банальной активной правовой позиции и желания бороться. Ситуацию разрешить можно и добиться от УК разъяснений и отчетов тоже можно, другое дело, что арендаторы не заинтересованы портить отношения с собственником, собственники не хотят ссориться с УК (а вдруг придет другая и будет еще хуже), в результате мы и имеем стандартную ситуацию: УК создает видимость активной деятельности и собирает с собственников и арендаторов ежемесячную мзду.

Можно ли говорить о том, что государство не идет навстречу бизнесу, вводя дополнительные налоги и увеличивая уже существующие?

Я бы не сказала, что речь в данном случае идет о том, что государство "не идет навстречу бизнесу" в подобных реформах. По крайней мере, я полагаю, что такой задачи не стояло. Речь скорее идет о том, что в подобных действиях не хватает комплексности в подходе и здравой оценки всех возможных последствий и рисков не только применительно к поступлениям в бюджет, но и применительно к тем же предпринимателям и бизнесу. Очевидно, что для создания здоровой предпринимательской среды необходимо создание здоровой "почвы" для нее. К сожалению, нашим законодателям не всегда это удается.

Как вы считаете, насколько важно создавать прецеденты в подобных делах?

Крайне важно! Это в частности связано с отсутствием активной позиции и желанием бороться, о котором я уже говорила. Прецеденты в подобных делах позволят тем, кто сейчас бороться по тем или иным причинам не хочет или боится, отстоять свои права. Правда, для этого хотелось бы видеть больше тех, кто хочет эти прецеденты создавать, а не идти на все готовое, когда результат становится очевидным, и риски минимизируются.

Сейчас по различным вопросам, касающимся пересмотров договоров аренды либо оспаривания кадастровой стоимости, многие эксперты сетуют на недостаточную практическую базу, в связи с чем судебные разбирательства становятся для них неперспективными. Как вы оцениваете подобную ситуацию на рынке споров в коммерческой недвижимости?

Проблема действительно существует. И применительно к спорам в коммерческой недвижимости в том числе. Применительно к тем же судам стоит отметить, что, как показывает практика, законодательство у нас меняется быстро, а споры идут долго. Средняя продолжительность дела в арбитражном суде (с учетом всех судебных инстанций) 1,5 – 2 года. Для бизнеса это достаточно большой срок. И многие 10 раз подумают, а стоит ли вообще идти в суд.

Не так давно в ГК И ЗК РФ были введены многочисленные поправки и дополнения. Какие из них, по вашему мнению, являются наиболее значимыми для рынка коммерческой недвижимости?

Сложно выделить что-то одно, так как объем поправок действительно колоссальный. Теперь в законодательстве появились и новые виды договоров, и новые виды процентов за неисполнение обязательств, а также законодательное закрепление получили новые способы обеспечения обязательств. Применительно к коммерческой недвижимости, конечно, в первую очередь заслуживают внимания изменения в институте обязательственных прав. Касательно тех изменений, которые упрощают взаимодействие между собственниками здания и арендаторами, я бы не выделяла какие-то конкретные нормы, речь скорее можно вести о том, что в данный момент законодатель закрепил и упорядочил те правовые институты, которые отчасти существовали и все чаще применялись участниками гражданского оборота в последнее время. Делать выводы о результатах реформы пока рано, однако, безусловно, четкое правовое подробное регулирование гражданских правоотношений не только залог построения правового государства, но и возможность создания здоровой предпринимательской среды для развития бизнеса.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям