По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Игорь Горохов: "Причиной для оспаривания кадастровой стоимости становится несовершенство методики оценки" 31 июля 2015 года

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости стало за последнее время привычным делом для многих собственников. Сильно возросшая налоговая нагрузка на бизнес повлекла за собой череду заявлений о неправильной оценке и попытке изменить сложившуюся ситуацию в пользу собственника. О том, как изменилась практика оспаривания кадастровой стоимости объектов, тенденциях к унификации оценки и европейском подходе к данному вопросу, мы поговорили с Игорем Гороховым, старшим юристом компании Capital Legal Services.

Как Вы оцениваете изменения в практике оспаривания кадастровой стоимости недвижимости за последний год?

Стоит отметить, что за последний год произошли достаточно крупные изменения в вопросах, связанных с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Так, год назад рассмотрение этой категории споров было передано из арбитражных судов в суды общей юрисдикции, что породило много практических вопросов, например, с актуальностью позиций, выработанных арбитражными судами до этого. Между тем, новые правовые позиции, формируемые уже в судах общей юрисдикции, вызывали неоднозначную реакцию в юридическом сообществе. То обстоятельство, что не было окончательно выработанных подходов к практическим вопросам рассмотрения такой категории споров, послужило поводом к тому, что 30 июня 2015 года Пленумом Верховного суда РФ было принято Постановление №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъясняющее вопросы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости. Безусловно, это важный шаг в развитии практики по соответствующей категории дел. Разъяснения высшей инстанции, несмотря на то, что отдельные их положения можно подвергнуть критике, все же были необходимы, поскольку ряд вопросов, стоявших ранее в практике, нашел свое разрешение.

Что же касается результативности оспаривания, то в отношении рассмотрения дел комиссиями при управлениях Росреестра субъектов РФ можно отметить следующее. За пять месяцев 2015 года комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении 3 311 объектов недвижимости (из 8 939) было принято решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. В 2014 году в отношении 12 191 объектов недвижимости (из 27 772) была установлена кадастровая стоимость равная рыночной.

В свою очередь суды за 6 месяцев 2015 года отказали в удовлетворении лишь 18% заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, 28% удовлетворили и оставшиеся 54% еще находятся на рассмотрении. В 2014 году судами удовлетворен был 71% заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (но здесь стоит учитывать, что почти половину 2014 года такие заявления рассматривались арбитражными судами в отсутствие требования об обязательном досудебном порядке). Таким образом, практика оспаривания кадастровой стоимости в административном порядке в контексте ее результативности практически не изменилась – также удовлетворяется немногим меньше половины поданных заявлений. Что же касается судебного оспаривания, то по-прежнему количество удовлетворенных заявлений больше чем неудовлетворенных, однако само по себе количество дел стало меньше.

Были ли приняты дополнительные нормы или внесены изменения в законодательство относительно вопросов кадастровой оценки?

Как было сказано ранее, прошедший год был ознаменован работой по новым правилам о проведении и оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Например, для организаций стал обязательным досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Дела об оспаривании оценки кадастровой стоимости были переданы в подведомственность судов общей юрисдикции уровня субъекта федерации (областные, краевые и т.п.). Был принят Кодекс административного производства РФ, содержащий в качестве отдельной главы регулирование по вопросам оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости недвижимости. Также изменена периодичность проведения кадастровой оценки - кадастровую оценку можно проводить не чаще одного раза в три года, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) не чаще одного раза в два года.

В качестве новеллы, которая вызвала неоднозначную реакцию, можно назвать изменившийся подход Минэкономразвития России к пониманию того, что является кадастровой стоимостью. Теперь под кадастровой стоимостью с точки зрения оценки понимается не рыночная стоимость, определенная тем или иным способом, а некая самостоятельная величина, установленная на основании рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Учитывая, что до сих пор в комиссию или суд налогоплательщики обращались исходя из необходимости установления тождественности кадастровой и рыночной стоимости, теперь, следуя этому новому понятию, доказать такую тождественность станет крайне сложно. Более того, становится также непонятно, как теперь нужно строить доказательственную базу по такого рода спорам.

Что можно сказать относительно числа заявлений, если сравнивать Москву и Санкт-Петербург?

Разница значительная. Если в Санкт-Петербурге за 2015 год обладатели недвижимости, в том числе земельных участков и коммерческой недвижимости, попробовали оспорить в административной комиссии кадастровую стоимость в отношении 57 объектов недвижимости, то в Москве за это же время было подано более 500 заявлений, при этом немало заявителей оспаривает оценку кадастровой стоимости более чем по одному объекту недвижимости.

Существует ли разница при оценке новых строений и исторических зданий?

Конечно, это вопрос больше к оценщикам, нежели к юристам. Однако, можно встретиться с мнениями, что оценка стоимости исторических зданий должна быть достаточно высокой, в том числе, например, в силу их географического расположения в пределах населенного пункта (исторические центры отличаются и высокой стоимости земли). С другой стороны, специалисты из оценочных компаний отмечают, что в целом на рыночную стоимость исторических зданий может значительно влиять как раз их возраст, который влечет необходимость несения дополнительных издержек по содержанию такого объекта, что, в свою очередь, должно понизить рыночную стоимость. Однако стоит отметить, что при методах массовой оценки все эти факторы вряд ли учитываются. Таким образом, различия должны быть более ощутимы при индивидуальной оценке, но при массовой они могут быть не столь явными.

Как развивается данная практика в регионах?

Сложно дать глубокую оценку тому, как развивалась в регионах практика судов общей юрисдикции, с тех пор как в их подведомственность перешли дела об оспаривании кадастровой стоимости, в плане правовых позиций, с учетом того, что не все решения находятся в открытом доступе по сравнению с решениями тех же арбитражных судов. Однако на фоне принятия Пленумом Верховного суда РФ постановления по вопросам оспаривания кадастровой стоимости следует сказать о том, что в ближайшей перспективе практика в целом должна унифицироваться. Суды должны начать единообразно подходить к целому ряду вопросов, которые ранее могли вызывать затруднение, в связи с чем направление развития практики в регионах становится более предсказуемым – оно будет в русле разъяснений высшей инстанции. Что же касается практики оспаривания в плане результативности, то в целом она соответствует приведенной выше общей статистике. Немногим меньше половины заявлений удовлетворяется на уровне комиссий, и часть заявлений в последующем удовлетворяется в суде. Конечно, в отдельных регионах статистика может отличаться, как по количеству подаваемых заявлений, так и по проценту их удовлетворения, но общая картина остается неизменной.

Какие основные сложности Вы можете отметить относительно споров о кадастре?

Первая проблема, на которую хочется обратить внимание, связана с тем, что переход к налогообложению недвижимого имущества по кадастровой стоимости происходит постепенно (не все категории недвижимости сразу стали облагаться налогом по своей кадастровой стоимости). Например, кадастровая стоимость является налоговой базой по налогу на имущество для собственников коммерческой недвижимости. В то же время встречаются случаи, когда здание фактически не предназначено для использования и не используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, а является, допустим, производственным предприятием, инженерно-лабораторным комплексом. Однако суды твердо стоят на позиции, что отнесение недвижимого имущества к административно-деловому центру или торговому центру осуществляется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание.

Таким образом, реальное экономическое использование объекта в других целях, не освобождает, по мнению судов, от налогообложения по кадастровой стоимости.

Еще одна проблема заключается в том, что при проведении новой кадастровой оценки, может быть снова установлена завышенная кадастровая стоимость, даже если она была оспорена и в итоге изменена на более низкую за предыдущий период. Да, сейчас закреплены правила, что новая кадастровая оценка может проводиться не ранее чем через 3 (2) года, но это не исключает того, что с каждой кадастровой оценкой вновь придется оспаривать ее завышенные результаты.

Как Вы в целом оцениваете влияние на бизнес принятия налога по кадастру?

Конечно, хочется избежать паникерских формулировок о том, что "бизнес душат налогами", но тот факт, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимости возросла значительно, остается неизменным. Налог на имущество, рассчитываемый по-новому, затронул именно владельцев крупной коммерческой недвижимости. Суммы платежей, в итоге, выросли в разы в сравнении с предыдущим расчетом налога по остаточной стоимости.

Учитывая, что кадастровая стоимость, установленная посредством массовой оценки, может существенно отличаться и от рыночной стоимости объекта, возникает риск того, что налог становится экономически необоснованным, между тем, это один из основных принципов налогообложения.

Можно ли сравнивать российскую и европейскую практику по оспариванию кадастровой стоимости?

Вряд ли на данном этапе имеет смысл проводить такие сравнения. В первую очередь потому, что в то время, как в некоторых странах Европы устанавливается твердое соотношение рыночной и кадастровой стоимости, при котором кадастровая стоимость обязательно должна быть ниже, в России мало того, что реальное соотношение кадастровой и существующей рыночной стоимостью может носить совершенно другой характер (о чем говорилось ранее), так более того, государственные органы еще и отдаляются от установления соотношения между рыночной и кадастровой стоимостью. Поэтому сравнивать сейчас – смысла нет. Да, в Европе также можно встретить два уровня оспаривания – в административном и в судебном порядках, но стоит ли погружаться в практику такого оспаривания, если в России, судя по всему, причиной для оспаривания становится несовершенство самой методики оценки, связанные с тем, что рассматриваемая реформа была проведена только что, в то время как в Европе оспаривание в основном может быть связано с индивидуальными погрешностями.

Есть ли у бизнеса возможности получить преференции?

Конечно, существует возможность получить налоговые льготы. Поскольку рассматриваемый налог относится к региональным, то поиск конкретных преференций стоит искать в региональном законодательстве конкретного субъекта. В Санкт-Петербурге налоговые послабления можно, например, найти в Законе Санкт-Петербурга от 26 ноября 2003 года №684-06 "О налоге на имущество организаций". В частности, от уплаты налога могут быть освобождены организации, осуществляющие деятельность в области телекоммуникаций, организации, осуществившие значительные инвестиции в отношении объектов недвижимости. В других случаях организации, осуществившие вложения, могут уменьшить сумму налога на определенный процент от суммы вложений.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям