По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Ольга Мищенко: "Альтернативные механизмы регулирования найдут свое применение в корпоративных отношениях" 31 марта 2015 года

Одна из наиболее обсуждаемых юридических тем 2015 года - это изменения в ГК РФ и ЗК РФ, которые, безусловно, сильно отразятся на бизнесе. Станут ли взаимоотношения власти и девелоперов проще или, наоборот, усложняться - сказать пока трудно, но ряд доработок, принятых законодателями, уже сейчас позволяет более эффективно решать возникающие вопросы. О наиболее важных изменениях мы поговорили с Ольгой Мищенко, руководителем практики строительства и ГЧП Санкт-Петербургского офиса адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры".

С 1 апреля 2015 года изменится процедура изъятия земельных участков для государственных нужд. Каким образом теперь будет проходить данная процедура и как она затронет физические и юридические лица, владеющие участками земли?

В целом можно отметить, что процедура изъятия земли для государственных нужд упростится для публичных субъектов. Так, устранены некоторые существовавшие ранее правовые пробелы, связанные с изъятием земельных участков, предоставленных на правах аренды, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения. Для изъятия земельных участков теперь не будет являться препятствием наличие спора о правах на недвижимое имущество, а также отсутствие кадастрового учета земельного участка. Власти без согласия собственника смогут разделить земельный участок и изъять соответствующую часть для государственных нужд, при этом вопрос о "ликвидности" оставшейся части земельного участка и возможности ее использования в соответствии с назначением выпал из сферы внимания законодателя.

Для целей упрощения процедуры изъятия, а также экономии средств казны узаконена помощь "заинтересованных лиц". В качестве таких лиц могут, в частности, выступать субъекты естественных монополий. Такие лица осуществляют большую часть процедурной работы по изъятию, а также вправе обращаться с иском в суд о принудительном изъятии земельного участка.

Из положительных моментов для физических и юридических лиц, владеющих земельными участками, хотелось бы отметить, что теперь законодательно закреплена гарантия о невозможности изъятия земельного участка для строительства объектов федерального, регионального и местного значения, в случае если размещение таких объектов не предусмотрено генеральным планом поселения и ППТ. Кроме того, решение об изъятии земельного участка для строительства таких объектов должно быть принято в течение трех лет с момента утверждения ППТ.

С 1 марта вступили в силу положения о последствиях прекращения договора аренды земли, заключенного на аукционе. Расскажите подробнее, в чем суть данного изменения и как это отразится на бизнесе? 

С 1 марта 2015 года продление договоров аренды, заключенных по результатам аукциона, осуществляется исключительно на торгах. Исключение составляют участки, изначально предоставленные без торгов. Поскольку закон не содержит каких-либо переходных положений (за исключением договоров аренды для комплексного освоения территории) к договорам, заключенным до 1.03.2015 будут применяться новые правила о продлении по истечении их срока. Такие изменения, безусловно, не упростят жизнь бизнесу, особенно если речь идет о завершении строительства объекта. Выходом из такой ситуации может быть наличие оснований, препятствующих выставлению земельного участка на торги. К таким основаниям, к примеру, относится нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих гражданам или юридическим лицам.

А как будет обстоять ситуация с объектами нестационарной торговли?

Что касается торговых палаток и павильонов, договоры аренды земельных участков для размещения таких объектов с 1 марта не заключаются. Земельный кодекс предусматривает специальный режим использования земли под нестационарными торговыми объектами без процедуры предоставления. Размещение таких объектов теперь будет осуществляться на основании Схемы размещения нестационарных торговых объектов (НТО), а также договора на размещение НТО. До окончания срока действия договора аренды предприниматели смогут выбрать, использовать земельный участок до окончания срока действия договора или оформить отношения уже по новым правилам. Вместе с тем, чтобы нормы Земельного кодекса заработали, требуется принятие региональных нормативных актов. В частности, в Санкт-Петербурге, проект Закона Санкт-Петербурга "О размещении нестационарных торговых объектов" на момент подготовки настоящей статьи был принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга в третьем чтении.

Каким образом, согласно принятым поправкам, будут отчуждать объекты незавершенного строительства?

Законодателем предусмотрены дополнительные меры, направленные на борьбу с долгостроем. По истечении срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства (ОНС), расположенные на таком земельном участке, могут быть реализованы с публичных торгов. При этом единственным аргументом в пользу собственника ОНС при наличии спора о судьбе ОНС может быть тот факт, что нарушение срока строительства связано с неправомерными действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Если уполномоченные органы власти не обратились в суд в течение шести месяцев с момента окончания срока действия договора аренды, собственник ОНС вправе претендовать на однократное продление договора аренды на срок до трех лет. Кроме того, на однократное продление договора может рассчитывать собственник ОНС, зарегистрировавший право собственности или заключивший договор аренды до 01.03.2015 в независимости от вышеупомянутых действий уполномоченных органов.

Какие поправки в ГК РФ, вступающие в силу c 1 июня 2015 года, на Ваш взгляд, являются наиболее существенными для сферы недвижимости?

Федеральный закон № 42-ФЗ "О внесении изменений в первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации" внес существеннейшие изменения в главу ГК об обязательствах, затронувшие, в том числе и сферу недвижимости.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации для третьих лиц. Для сторон же договор будет считаться заключенным с момента его подписания. В связи с этим к стороне такого договора могут быть применены меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора и до его государственной регистрации. Фактически речь идет о законодательном закреплении на практике подхода, выработанного Высшим Арбитражным Судом РФ еще в 2011 году(постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В Гражданский кодекс были внесены изменения, повышающие привлекательность предварительного договора для участников рынка. В сфере недвижимости эти изменения коснутся, прежде всего, предварительного договора аренды помещений, широко распространенного на практике. С июня достаточно будет согласовать предмет основного договора, иные же существенные условия согласовывать будет не обязательно.

Для договоров в сфере недвижимости также значимо законодательное закрепление обеспечительного платежа, ранее не поименованного в ГК в качестве обеспечительной меры. Нормативное закрепление данного института позволит избежать в дальнейшем споров о природе такого платежа, а также возможности его применения на практике, в том числе в рамках предварительного договора.

Появляются альтернативные механизмы регулирования отношений сторон, такие как опцион на заключение договора и опционный договор. По всей видимости, данные инструменты найдут свое применение, как в корпоративных отношениях, так и непосредственно при приобретении недвижимости. Закрепление данных договоров в Гражданском кодексе позволит решить исторически сложившуюся проблему, связанную с заключением таких договоров под условием, зависящим от воли одной из сторон.

Значимым является тот факт, что соглашения о намерениях ("соглашения о ведении переговоров") получили исковую защиту. Такие соглашения нередко использовались при структурировании сложных сделок с недвижимостью, а также при заключении инвестиционных договоров. Ранее заключение соглашения о намерениях не имело какого-либо юридического значения и, по сути, лишь фиксировало определенные вехи в ведении переговоров. С момента вступления в силу изменений в ГК, организация-участник переговоров сможет взыскивать убытки с недобросовестного контрагента, а также договорные неустойки.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям