По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Алексей Никитин: "Стороны должны быть заинтересованы сохранять взаимовыгодные отношения" 16 февраля 2015 года

В нынешний кризис рынок коммерческой недвижимости переживает не самые спокойные времена. Особенно это касается аренды помещений при наличии валютной ставки. Арендаторы и собственники вступают в конфронтацию, где интересы первых базируются на изменениях условий договора, а вторых – на сохранении, если и не текущей ставки, то, как минимум, не сильно отличающейся от нее. О сложностях, с которыми сталкиваются арендаторы при пересмотре договоров аренды, особенностях прекращения отношений с собственником и о том, как сильно увеличатся судебные процессы по вопросам аренды, мы поговорили с Алексеем Никитиным, советником юридической фирмы "Борениус".

Каким образом происходит расторжение договора аренды в случае желания арендатора покинуть конкретный офис?

По общему правилу, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только в судебном порядке и только в случаях:

1. Существенных нарушений со стороны арендодателя (арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом, не производит капитальный ремонт), либо

2. Существенных недостатков помещения (помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, либо помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по инициативе арендатора (в том числе, односторонний отказ без нарушений со стороны арендодателя). Однако если таких условий в договоре нет, арендатор может расторгнуть его лишь по соглашению с арендодателем или в судебном порядке. Именно поэтому многие арендодатели, стремясь обеспечить стабильность заполнения своих помещений и долгосрочность арендных отношений, неохотно идут на включение в договор права арендатора на досрочный односторонний отказ. Если такое право все же предусматривается, оно сопровождается длительным сроком предварительного уведомления (от 3 до 12 месяцев).

Если у арендатора есть право на досрочный односторонний отказ от договора, он должен направить арендодателю уведомление о предстоящем прекращении и, по истечении срока, указанного в договоре, обязан освободить помещение. Если такого права нет, арендатор должен направить арендодателю предложение о расторжении договора и вступить в переговоры относительно условий такого расторжения (либо, как альтернатива, об изменении условий договора на приемлемые для обеих сторон).

Оговаривается ли изначально в договоре аренды возможность пересмотра условий аренды?

Что касается изменения условий договора аренды, такая возможность также может быть предусмотрена в договоре. Чаще всего это касается ставки арендной платы (она может изменяться, например, в случае существенного колебания валютных курсов), права арендатора отказаться от аренды части помещений при определенных условиях и т.п. Однако для того, чтобы такие условия были включены в договор и соблюдали баланс интересов сторон, необходимо обсуждать их на стадии заключения договора).

Какого рода неустойки может повлечь за собой расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок?

Возможность наступления и структура ответственности за расторжение договора зависит от причины такого расторжения (является ли это реализацией права арендатора либо расторжение происходит в связи с нарушениями договора одной из сторон).

Если арендатор имеет право отказаться от договора и реализует это право в порядке, предусмотренном договором, ответственность за это наступить не может (реализация права не является нарушением и, следовательно, не влечет ответственность). В то же время, многие договоры аренды предусматривают, что при таком расторжении арендодатель может удержать сумму обеспечительного депозита, внесенного арендатором.

В случае если договор расторгается в связи с нарушением одной из сторон, формы и размеры ответственности (в том числе, в форме неустойки) могут быть определены в самом договоре аренды. По общему правилу, сторона, не исполнявшая или ненадлежащим образом исполнявшая условия договора, обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки.

Может ли быть произведено расторжение договора аренды в случае, если инициатива исходит от арендодателя?

По общему правилу (статья 619 Гражданского кодекса РФ), по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случаях, когда арендатор допускает существенные нарушения договора аренды, а именно:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество (например, не производит текущий ремонт; производит перепланировку без согласования с арендодателем; не обеспечивает сохранность помещения);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень нарушений не является исчерпывающим. Так в договоре аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Более того, договор аренды может предусматривать право арендодателя отказаться от договора во внесудебном порядке (т.е. путем уведомления арендатора за определенный срок). Зачастую сроки уведомления об отказе в связи с нарушениями со стороны арендатора устанавливаются несоразмерно короткими (например, обязанность освободить большое торговое помещение в течение трех дней может быть технически невыполнима). В связи с этим для арендатора важно анализировать договор в момент его согласования, в том числе, рассматривать наступление негативных обстоятельств, когда арендатор в принципе не сможет надлежащим образом выполнять условия договора аренды. Важно, чтобы указанные в договоре последствия нарушений соответствовали тяжести нарушений и не могли быть использованы другой стороной исключительно в качестве повода расторгнуть договор.

Некоторые договоры аренды предусматривают право арендодателя отказаться от договора с уведомлением арендатора за определенный срок, даже если со стороны арендатора отсутствуют нарушения (например, если есть возможность привлечь другого арендатора на более выгодных условиях). Такие случаи скорее нетипичны. В качестве гарантий для арендатора обычно предусматриваются длительные сроки уведомления о прекращении, позволяющие арендатору найти альтернативное помещение и подготовиться к переезду.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Таким образом, расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможна в случаях, прямо предусмотренных законом, а также в иных случаях, если они предусмотрены в договоре. При этом арендодатель должен уведомить арендатора о желании расторгнуть договор в установленном порядке.

Как решаются вопросы в случае прекращения арендатором выплат по договору аренды и каким образом арендодатель может застраховать себя от подобных случаев?

По общему правилу, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Однако в договоре это правило может быть изменено – например, иногда достаточно однократного невнесения арендной платы.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Кроме того, арендодатель имеет право требовать возмещения убытков.
В качестве гарантии того, что арендатор не прекратит платить арендную плату, в договоре можно предусмотреть:

- уплату неустойки. Это достаточно стандартный способ обеспечения исполнения обязательств, предусматриваемый в большинстве договоров. Однако следует учитывать, что если арендатор полностью останавливает платежи, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки.

- обязанность арендатора внести "обеспечительный депозит" в размере арендной платы за 1-6 месяцев. Такой депозит, как правило, вносится в течение нескольких дней с момента заключения договора и является суммой, из которой арендодатель вправе удержать суммы штрафов, убытков или расходов, понесенных в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором. Сумма депозита может быть зачтена в счет уплаты арендной платы за последние месяцы аренды помещения.

Что происходит с имуществом арендатора в случае самовольного прекращения исполнения обязательств по договору аренды?

Некоторые договоры аренды прямо предусматривают право арендодателя, в случае существенных нарушений со стороны арендатора, прекратить или ограничить доступ арендатора в помещения и удерживать имущество арендатора в качестве некого подобия залога, обеспечивающего исполнение обязательств. В принципе, такая ситуация имеет право на существование при условии, что удерживаемое имущество находится у арендодателя на законных основаниях и соответствует размеру нарушения.

В случае расторжения договора аренды в какой срок арендатор обязан покинуть помещение?

Как правило, прекращение договора аренды означает, что уже в дату прекращения арендодатель должен получить свободное помещение. Иногда арендатору предоставляется несколько дополнительных дней для демонтажа и вывоза имущества, приведения помещения в надлежащее состояние и т.д.

В случае если договор аренды расторгается по вине арендатора (например, арендатор перестал платить арендную плату) и у арендодателя есть право на отказ во внесудебном порядке, арендодатель может направить арендатору уведомление о расторжении, которое влечет обязанность арендатора освободить помещения в срок, указанный в договоре аренды.

Насколько, исходя из Вашей практики, предоставляются арендные каникулы в случае долгосрочного договора с крупным арендатором?

Как правило, длительность арендных каникул зависит от размера офиса, срока договора и многих других условий, вплоть до того, насколько присутствие в офисе данного арендатора (например, крупной и известной компании) может увеличить имидж арендодателя. Как правило, арендные каникулы предоставляются на 1-3 месяца, в течение которых арендаторы платят только за коммунальные услуги, а также могут платить арендную плату по минимальной ставке. Если на длительный срок предоставляется большое помещение, арендные каникулы могут составлять 6 месяцев (больше – крайне редко). Зачастую стороны договариваются о поэтапном увеличении арендной платы до обычной ставки (например, в первые три месяца платится 1/3 обычной ставки, еще три месяца – 2/3).

Как Вы считаете, стоит ли ожидать увеличения количества расторжений договоров и судебных разбирательств в 2015 году, учитывая валютные перепады и, как следствие, повышение ставок арендной платы?

В целом договоры аренды в конце 2014 – начале 2015 года уже расторгались активнее, чем раньше. Это связано с целым рядом факторов. Многие арендаторы прекращают деятельность – уходят с конкретных рынков или ликвидируются (банкротятся) в принципе. Некоторые освобождают офисы, потому что не смогли договориться с арендодателями об изменении условий аренды (это особенно касается тех арендаторов, которые платят арендную плату по курсу иностранных валют или "у.е.") – за исключением случаев, когда изменение или расторжение договора невозможно и арендаторы вынуждены сохранять прежние условия аренды просто потому, что ничего не могут с ними сделать. При этом нельзя говорить, что ставки, особенно номинированные в рублях, существенно повышаются в связи с ростом курсов доллара и евро. Все (или подавляющая часть) арендодатели прекрасно понимают, что повышение арендных ставок в нынешних условиях может привести к увеличению доходов в краткосрочной перспективе, однако в среднесрочной перспективе, учитывая большое количество вакантных помещений на рынке, их помещения будут простаивать. Поэтому рублевые ставки повышаются в рамках обычной корректировки (5-10%), а валютные – пересчитываются и либо снижаются до уровня рынка, либо переводятся в рубли и фиксируются на определенный период.

В целом, мы полагаем, что количество судебных споров, связанных с расторжением договоров аренды, не должно существенно увеличиваться, поскольку все стороны должны быть заинтересованы сохранять взаимовыгодные отношения в условиях меняющегося рынка.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям