По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Что должен знать любой арендатор коммерческой недвижимости 17 ноября 2016 года

Позиции арендатора и арендодателя на рынке весьма противоречивы.  Специально для читателей портала Arendator.ru Станислав Солнцев, управляющий партнер юридической фирмы "Солнцев и партнеры" (Калининград) и Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании "Центральный округ" (Воронеж), подготовили серию специальных материалов  для арендаторов о правовых особенностях и подводных камнях процесса аренды коммерческой недвижимости. 

Баланс позиций

Арендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой - возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение. Арендодатель хочет иметь гарантии того, что его помещение не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и при необходимости выселить из помещения арендатора. 

В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой - это не просто юридически обязывающий документ, но и долгосрочное, часто многолетнее партнерство. Оно не может быть гармоничным без четкого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем. 

Памятка арендатору

Арендатору стоит всегда держать в уме несколько основополагающих особенности своего юридического статуса. Так, арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание. Кроме того, арендатор не уплачивает налог на имущество, а также нее обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.

Стоит также отметить, что смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платеж повторно не уплачивается. Помимо этого, арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.

Наконец, важно отметить, что договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.

Типичные ошибки и как их не допускать

Первая часто возникающая ошибка - это отсутствие договора. Безусловно, доверие очень важный элемент бизнес-отношений, но стабильный бизнес не может строиться только на этом. По крайней мере, ваш, в качестве арендатора точно. Отсутствие договора означает, что в любой момент вас могут попросить покинуть помещение и заплатить неосновательное обогащение, как в размере арендной платы, так и в ином непредсказуемом размере.

Универсальная ошибка - отсутствие своего экземпляра договора, который остался у арендодателя, не подписание приложений к договору или подписание лишь одной стороной. Также важно отметить противоречивость, двусмысленность формулировок договора. К примеру, когда в одном пункте вы говорите одними словами про один срок, а в другом про тот же, однако другими словами.

Часто ошибкой является еще и отсутствие предмета аренды или факт того, что он прописан нечетко. Однако современная судебная практика такие договоры более не признает незаключенными, если возможно установить объект аренды, который фактически используется. Арендатору необходимо обязательно ссылаться на кадастровый или условный номер объекта, его можно найти на публичной кадастровой карте по его адресу или в документах собственника (что, конечно, предпочтительней).

Отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за три месяца до предполагаемой даты выселения. При этом Срок аренды необходимо указывать “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чем-либо). К примеру, если арендатор укажет срок до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря.

В зоне особого внимания

При аренде также часто возникает проблема лже-собственников и представителей без доверенности. Так, нередки случаи, когда помещение сдает лицо, которое в действительности его собственником не является. В России очень ревностно относятся к тому, когда просят посмотреть чужой паспорт, но очень хотят увидеть "свидетельства", к слову, которые больше не выдают. С вами может подписать договор и представитель "по доверенности", которую вам никто не покажет или по доверенности, которая содержит полномочия на оплату коммунальных услуг, участие в общих собраниях собственников многоквартирного дома или заключения договора с управляющей компанией, но никак не на сдачу в аренду помещения. Такое полномочие должно быть прямо указано - "заключать договоры аренды" или "распоряжаться моим имуществом по своему усмотрению". В последнем случае такую доверенность у не юристов называют "генеральная", когда лицо может даже продать имущество по своему усмотрению и на своих условиях. "Без документов" сдают помещение от неграмотности, а иногда - это способ мошенничества с целью получить от вас "гарантийный платеж" и попросту исчезнуть. Если сособственников несколько и право собственности оформлено в долях, то каждый из сособственников должен заключить договор и впоследствии от каждого из них, если в общем договоре аренды не указано иное, нужно получать любое необходимое согласие, вносить каждому в отдельности арендную плату и другое. Поэтому перед сделкой необходимо заказать выписку из ЕГРП. Сейчас ее можно получить даже онлайн через сайт Росреестра. В этом вопросе не стоит рисковать, а необходимо выяснить, кто является собственником актива на момент подписания договора.

Также недвижимость может находиться в залоге у банка или иного кредитора или инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды. Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где сообщается об этом. При возникающих сомнениях необходимо заказать выписку из ЕГРП, найти залогодержателя и написать ему письмо о том, необходимо ли такое согласие и согласен ли он его дать.

Важно понимать и назначение арендуемого помещения. Так, необходимо сравнить, то, какое назначение указано в свидетельстве, и которое явствует из местоположения и обстановки. В жилом многоквартирном доме нужно учитывать, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться. Также важно если дом не имеет нужных подъездов, фактически реконструирован или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит, есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков. Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны "использовать помещение по назначению", может стать для арендатора основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил использовать его, к примеру, под производство мебели.  Всегда важно конкретно формулировать цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у арендатора останется право требовать убытки с арендодателя.

Важно обратить внимание на то, что приёмка помещения должна осуществляться человеком, который разбирается в строительстве или технической эксплуатации здания, а при аренде земельных участков могут привлекаться кадастровые инженеры для выноса границ участка в натуре, иные специалисты для обследования грунта и подземных коммуникаций. Все это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке.

Отдельным пунктом нужно осветить особенности аренды части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае арендатору потребуется план помещения, на котором он отобразит эту часть. В этом вопросе не следует пренебрегать услугами кадастровых инженеров, которые помогут качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части. Если планируется арендовать площади под деятельность, которая подпадает по "вмененку" (ЕНВД), то нужно сразу указать графически, где  расположен торговый зал, а где находится склад или иные помещения. Впоследствии это сэкономит как время арендатора, так и проверяющих из налоговой.

Не стоит забывать и то, что арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы.

Случается, что собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако тут нужно определиться с тем, что именно арендуется, и если это отдельно стоящее здание, то проблем нет. Тогда можно оформлять паспорт рекламного места и начать размещать рекламу. Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 2\3 голосов всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто на него пришел, как это обычно бывает. 

В следующем материале серии мы озвучим полезные советы по “механизму” подписания договора, комплексно разберем вопросы, связанные с арендной платой, а также внимательно расскажем о том, что собой представляют такие понятия, как предварительный и договор из “прошлого”.

Материал подготовили Станислав Солнцев и Зоя Филозоп

← к статьям