По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Налог есть. Статуса нет. 19 октября 2016 года

Квартиры и апартаменты одинаково используются для проживания, однако в их правовом статусе и правах собственников этих помещений существуют значительные отличия. Апартаменты в России – это коммерческие по статусу помещения, которые используют, как правило, для проживания, зачастую вместо квартиры. Они могут быть расположены в административно-деловых и торговых комплексах, в которых находятся также офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и гостиницы.

Налоги без статуса

Налог на имущество в отношении данной категории недвижимости во многом зависит от того, что указано в свидетельстве о праве собственности и в каком комплексе расположены апартаменты. Обусловлено это тем, что самого понятия "апартаменты" в российском законодательстве, в том числе в законодательстве о налогах и сборах.

Неопределенный до сих пор правовой статус апартаментов, по сути жилья в нежилых зданиях, делает процесс покупки такой недвижимости неясным. Например, владельцы апартаментов и потенциальные покупатели не всегда знакомы с новой системой налогообложения недвижимости – по кадастровой оценке.

Для целей налогового учета здания, в которых располагаются апартаменты, можно разделить на два основных типа, каждый из которых, в свою очередь, подразделяется еще на 2 подтипа.

Первый основной тип апартаментов – это здания, которые ранее использовались под административные и промышленные. Например, бывшие административные здания или здания различных НИИ будут относиться к офисным помещениям, к которым применяется налоговая ставка 2%, в свою очередь, недвижимость в промышленных зданиях, переделанных под апартаменты, облагается налогом 0,5%.

Ко второй группе относятся апартаменты в новостройках. В данном случае к первому типу относятся здания, возведенные с целью строительства комплекса апартаментов гостиничного типа, которые облагаются налогом 0,5%. Ко второму типу относятся торгово-офисные комплексы, в которых застройщик решил выделить часть площади под апартаменты. При торгово-офисном использовании помещений в объеме более 20% от общей площади сооружения налог будет исчисляться по максимальной ставке равной 2%.

Можно сравнить апартаменты и квартиры с точки зрения применимой к ним налоговой ставки. На жилые помещения такая ставка составляет 0,1-0,3% в зависимости от стоимости такого помещения, тогда как ставка на апартаменты достигает двух процентов. В случае превышения кадастровой стоимости апартаментов трехсот миллионов рублей, ставка по таким объектам также будет равна 2%. Тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений на 15-40%.

Ставки сделаны, ставок больше нет

В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов (п. 2 ст. 402 НК РФ) размер ставки налога зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности).

  • Ставка налога до 0,1% включительно, если инвентаризационная стоимость до 300 000 руб. включительно.
  • Ставка налога свыше 0,1 до 0,3% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 300 000 до 500 000 руб. включительно.
  • Ставка налога свыше 0,3 до 2,0% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 500 000 руб.

Если апартаменты относятся к объектам, включенных в перечень объектов налогообложения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, то налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости (п. 3 ст. 402 НК РФ).

Если говорить о плюсах покупки апартаментов с точки зрения налогооблажения, то можно привести следующие аргументы:

-стоимость покупки апартаментов значительно меньше стоимости квартиры, что помогает сохранить достаточно хорошую сумму на старте;

-кадастровая стоимость оценки апартаментов ниже, чем аналогичная стоимость квартир, откуда следует, что база для расчета налога значительно меньше.

Можно взять для сравнения схожие помещения (апартаменты и квартиру), то при покупке апартаментов мы выигрываем изначально немаленькую сумму денег, но в последующем имущественный налог будет в разы превышать аналогичный по отношению к жилому помещению. При примерных подсчетах, полученная выгода от покупки апартаментов будет нивелировать повышенную процентную ставку около 100 лет.

Без права на льготы

Рассмотрим возможность получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в отношении расходов на приобретение апартаментов, расположенных в гостиничном комплексе либо в административном здании, в соответствии с гл. 23 НК РФ, а именно ст. 220 НК РФ, предусматривающей предоставление имущественных налоговых вычетов. Согласно пп. 3 п. 1 названной статьи при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них.

Поскольку апартаменты, расположенные в гостиничных либо административных комплексах, не относятся к жилым помещениям, что следует из ст. 15 ЖК РФ, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Что касается налоговых льгот по данному виду имущества, то на федеральном уровне они не предусмотрены, но могут быть установлены местным законодательством. В частности, в г. Москве налог на имущество в отношении апартаментов, соответствующих определенным условиям, уменьшается на сумму льготы, рассчитанную с учетом понижающих коэффициентов.

В настоящее время органами власти г. Москвы рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство в части снижения налоговой ставки в отношении апартаментов до 0,25%. Кроме того, актуальным является вопрос о разработке классификации апартаментов, в том числе о выработке критериев их классификации для определения их дальнейшей судьбы, например, перевода в жилые помещения, для установления требований об обеспеченности социальной инфраструктурой и возможности применения пониженной налоговой ставки (в случае ее установления).

На сегодняшний день разрабатываются поправки в законодательство, предусматривающие приравнивание апартаментов к жилому помещению и разрешающие регистрацию по месту жительства. Однако поправки в законодательство не дадут жильцам апартаментов права пользоваться социальной инфраструктурой района. Налоговую ставку также предлагается оставить повышенной. На апартаменты не распространяются ни субсидии, ни льготы.

Подводя итог, можно сказать о том, что каждый сам выбирает – покупка апартаментов с экономией в несколько миллионов базово, но уплата повышенной налоговой ставки или жилое помещение, более дорогое при покупке, но с маленькой ставкой.

Диана Маклозян, Руководитель правового департамента Heads Consulting

← к статьям