По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Прибыль в долгом ящике 29 апреля 2016 года

Доходные дома вошли в повседневную жизнь россиян еще в конце XIX века. Строительный бум, продолжавшийся с 1890 до 1914 года, принес стране тысячи квадратных метров жилья, ориентированного на сдачу внаем (в аренду). По оценкам историков, только летом 1911 года было построено 3 тысячи доходных домов в 3-5 этажей. Уже в то время сложилась взаимовыгодная практика и образ действия муниципальных властей в их взаимодействии с частными инвесторами. Если находится потенциальный инвестор (крупный предприниматель, акционерное общество, кооператив), желающий строить доходный дом в определенном месте, власти города всячески облагораживали территорию в районе предполагаемого строительства, а затем либо продавали земельный участок по специальным условиям, либо объявляли торги и сдавали его в аренду с довольно высокой прибыльностью.

Доходные дома в Москве попытались вернуть к жизни после советского периода еще в конце XX века – 1999 году, идея обсуждалась в мэрии, однако авторы инициативы быстро пришли к непреодолимой проблеме. Действовавший тогда закон о жилищной политике давал право арендаторам квартир приватизировать их, что совершенно не устраивало городские власти. К тому же действовавшее на тот момент законодательство не позволяла сдавать городское жилье в коммерческий наем. Последовал период лоббирования необходимых поправок в законодательство РФ, гражданское и жилищное, и в 2002 году Правительство Москвы запустило свой эксперимент. Во исполнение Постановления Правительства Москвы от 2.04.2002 г. "О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве "доходно­го дома" было начато строительство первого в новейшей истории доходного дома по адресу: Большой Николоворо­бьинский переулок, д. 10. Что немаловажно, было закреплено юридическое определение (дефиниция) доходного дома: "жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площа­ди предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма".

В 2003 году дом был сдан в эксплуатацию. Реализовавшийся тогда проект осуществил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы. В строительство вложили чуть более 14 миллионов долларов, и передали дом с 47 квартирами в эксплуатацию ГУП "Мосжикомплекс" (в 2007 году реорганизовано в ОАО). Проект превошел ожидания: вместо прогнозируемой загрузки здания в 70% в самые кратчайшие сроки в аренду были сданы 100% квартир и все офисные помещения. Что интересно, до 60% арендаторов квартир оказались иностранцами. За рубежом система сдачи в коммерческий наем жилых помещений в специально построенных для этих целей объектах недвижимости – очень распространенная, привычная практика. Иностранец, приезжающий в другой город по делам, когда того требуют интересы бизнеса, стремится найти именно доходный дом. Не в последнюю очередь из-за уровня сервиса: если что-то ломается, все чинит управляющая компания, плюс сильнейшая система безопасности и конфиденциальность. К тому же цена на квартиру в доходном доме обычно специально делается ниже среднерыночной для данного типа жилья. Цены на квартиры утверждала межведомственная комиссия, так, например, еще в 2003 году установили, что за наем двухкомнатной квартиры нужно платить 3 тысячи долларов. В целом разумная и привлекательная ценовая политика в отношении первого "нового" доходного дома в Москве привела к тому, что проект окупился к 2008 году.

Москва постаралась углубить эксперимент, в 2007 году было принято Постановление Правительства Москвы "О среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" на период 2007 - 2009 гг. и задании на 2010 год". В пункте 6.5 Постановления говорится: "в установленном порядке расторгать договоры аренды жилых помещений до истечения срока их действия с организациями, имеющими задолженности или более двух просрочек по оплате за жилые помещения, а также использующими не по назначению жилые помещения, переданные им для обеспечения определенных групп работников. Освобождаемые жилые помещения направлять на реализацию в рамках городских жилищных программ, а также для использования на условиях городских доходных домов". В том же 2007 году Правительство Москвы показало, что более заинтересовано в социальной стороне проекта "доходный дом". Во исполнение указанного выше Постановления было принято новое: Постановление Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1131-ПП "Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)" определило, что указанный в названии дом будет использоваться в качестве "жилого дома коммерческого использования". И тут же установили, что, во-первых, "жилой дом коммерческого использования (доходный дом) (п. 1) доходным домом эконом-класса с низким уровнем рентабельности" и "жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет".

Далее по социальному пути пошли и федеральные власти. Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (уже из названия виден акцент на социальном аспекте) ввел в Жилищный кодекс РФ раздел III.2 "Наемные дома". Законодательную базу под доходные дома социальной направленности создали, а вот для коммерческой нет.

Однозначно положительный пример Москвы с первым доходным домом отчего-то не стали развивать. Безусловно, несколько поменялись экономические условия после мирового кризиса 2008 года. Рассчитываемые сроки окупаемости подобных проект теперь чуть больше – от 12 до 20 лет в зависимости от региона. Однако каким-то образом разговоры в Правительстве и мэриях крупных городов плавно сошли на нет: государство и муниципальные власти отказались вкладывать деньги в строительство и эксплуатацию доходных домов. Главный аргумент – это "длинные инвестиции", через 10 лет все может измениться не в лучшую сторону, лучше вкладываться в проекты с более быстрой окупаемостью. Постепенно разговоры дошли до того, что такой перспективный проект как строительство доходных домов следует передать в руки частных инвесторов.

В целом же можно смело констатировать, что в мире строительство и обслуживание доходных домов – довольна распространенная, и к тому же прибыльная практика. По оценкам специалистов, в доходных домах США проживает до трети населения страны, в Канаде статистика утверждает, что таких граждан больше половины.

Однако зарубежный опыт не спешат применять в России. Во-первых, предполагаются налоговые льготы для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду. В странах Западной Европы и США налог на недвижимое имущество в таком случае может быть в несколько раз ниже, чем налог на недвижимости, созданную с целью приобретения в собственности.

Россия пытается заинтересовать частных инвесторов перспективами строительства арендной недвижимости. Пилотные проекты запустили в Подмосковье и Перми, а Минстрой выступил с неожиданной инициативой. Совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ведомство предложило выпустить ипотечные ценные бумаги и привлечь граждан к коллективному инвестированию в арендное жилье. Ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья и приносить несколько процентов дохода ежегодно. Как справедливо отмечают эксперты, есть и более выгодные формы вложений в недвижимость. Проект с ипотечными ценными бумагами вряд ли заинтересует многих граждан.

В отсутствие интереса со стороны государства и со стороны бизнеса из-за общего спада на рынке недвижимости, низкой доходности и долгой окупаемости проектов, желание привлечь частных лиц понятно, однако вряд ли принесет желаемый результат. 

Вячеслав Кокуркин, юрист компании "Русский Дом Международные Юристы"

← к статьям