По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Поля лишились стройки 27 февраля 2016 года

Вид разрешенного использования земельного участка – один из основных критериев, определяющих правовой статус использования земельного участка. Согласно нему собственник наделяется правом использования данного участка в той или иной функции. Вид разрешенного использования земельного участка – ключевой фактор кадастровой стоимости земельного участка. Сведения о ВРИ земельного участка в обязательном порядке вносится в государственный реестр кадастровой недвижимости и сделок с ними.

До недавнего времени на рынке строительства недвижимости действовала отработанная схема приобретения земельных участков по сравнительно недорогой стоимости. Деловеперы скупали земли сельскохозяйственного  назначения, меняли вид разрешенного использования и строили на них объекты коммерческой и прочей инфраструктуры.  В последнее время земли сельхоз назначения  привлекают к себе пристальное внимание правительства. Одной из причин, безусловно, является ориентированность  государства на развитие сельского хозяйства в стране, а также масштабы используемой схемы – ведь разработка и осваивание новых земель взамен занятых "не по назначению" стоит  больших капиталовложений.

Так, 24 декабря 2015 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития №540 от 01.09.2014г. "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2015 года гласит, что на земле различные субъекты могут вести следующие виды деятельности:

  • сельхоз деятельность;
  • постройка на участке жилых домов;
  • коммерческая;
  • рекреационная (спорт, туризм и т. п.);
  • производственная;
  • транспортная;
  • оборона и безопасность;
  • пользование водными объектами (включая гидротехнические объекты и ледники);
  • лесозаготовка и т. д. (всего установлено 13 общих категорий).

В декабре 2015 года Президент Российской Федерации ужесточил ответственность за нарушение законодательства в области нецелевого использования земель сельхозназначения, введя штрафы за подобные правонарушения. В настоящий момент прорабатывается вопрос  о процедуре изъятия сельскохозяйственных земель за нецелевое использование и перепродаже их на аукционах.

В соответствии с Земельным Кодексом  РФ землями с/х назначения являются участки, предоставленные за чертой города (населенных пунктов) для ведения сельского хозяйства.

Они могут быть переданы субъекту права, в соответствии со ст.ст. 81, 82 ЗК РФ, для производства сырья на продажу или только для использования собственником, а также выращивания многолетних культур, скашивания сена, выпаса скота, земледелия и дачного строительства.

Субъектами данных отношений могут быть:

  • граждане РФ;
  • юридические лица;
  • органы власти государства и местного муниципалитета.

Законодательством не предусмотрено четкое разграничение между личным подсобным и фермерским хозяйством. Отличие между ними предполагается в том, что крестьянское (фермерское) хозяйство занимается изготовлением и обработкой сырья, которое направлено на продажу, а личное подсобное хозяйство ориентировано исключительно на хозяина участка.

К таким землям относятся:

  • пашня;
  • сенокос;
  • участки для пастбища и залежи;
  • участки, предоставленные для выращивания многолетних насаждений;
  • дороги и прогоны;
  • лесополосы;
  • для ведения фермерского (крестьянского хозяйства);
  • для подсобного хозяйства;
  • для постройки дач;
  • с целью выращивания скота и разведения пчеловодства;
  • для земледелия;
  • угодья, на которых построены сельскохозяйственные постройки и дворы;
  • иные предусмотренные законодательством.

Если садовое товарищество или огородное дачное товарищество находится на территории населенного пункта, то такие участки к категории сельскохозяйственных земель не относятся.

Выделяются следующие виды категорий земель сельхоз назначения:

  • Используемые под пастбища, угодья для сенокошения, участки занятые дорогами, каналами, многолетними насаждениями, а также для ведения подсобного хозяйства. Законодательство Российской Федерации выделяет 11 видов ведения личного подсобного хозяйства.
  • Часть земельной площади, на которой земля непригодна для пахотного угодья. Здесь выращивают технические культуры. Такие как виноград, картофель, рис, подсолнечник, сахарная свекла, табак и др.
  • На которых находятся постройки, сооружения и строения для обслуживания сельскохозяйственных угодий. Например, коровники, амбары, ангары, свинарники — всего 17 видов разрешенного использования.
  • Участки земли, на которых находятся водные объекты для предпринимательской деятельности (водоемы для разведения рыбы и так далее).
  • Угодья, на которых расположены лесные массивы.
  • Полевые земли, на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
  • Приусадебные участки, на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
  • Земельные участки для огородничества и садоводства.
  • Для строительства дачных построек, предоставленные в собственность для использования собственником в целях отдыха.
  • Угодья, предоставленные собственнику для ведения скотоводства, выпаса скота и кошения сена.
  • Угодья, приобретенные собственником для ведения производства.
  • Для ведения подсобного хозяйства.
  • Непригодные для сельскохозяйственной эксплуатации и предоставлены для коммуникаций, дорог, каналов и т.д.
  • Для создания искусственных лесополос.
  • Иные земли. К ним относятся болота, овраги, свалки — все земли, которые не предназначены для градостроения.
  • Для некоторых видов угодий возможны отдельные разрешения:
  • Основные.
  • Разрешенные условно.
  • Вспомогательные. Такие разрешения предоставляются, как дополнительные к основным видам разрешения.

Землями, имеющим особую ценность, называют земли, относящиеся к опытно-производственным учреждениям, научно-исследовательским образованиям, образовательным организациям. А также искусственно орошаемые участки и осушаемые угодья. Несмотря на ужесточение законодательства, в некоторых случаях изменения разрешенного использования земель все же возможно.

Перевод из одного вида разрешенного использования земельного участка в другой осуществляется разными органами государственной власти в зависимости от субъекта собственности:

  • перевод земель, находящихся в федеральной собственности  Правительство Российской Федерации;
  • перевод земель, находящихся в собственности гражданина РФ, в том числе и земли сельхоз назначения, собственниками которых является муниципальный орган,  осуществляют органы исполнительной власти;
  • перевод земель, находящихся в собственности муниципального органа, кроме земель с/х назначения — территориальные органы;
  • перевод земель,  собственниками которых являются граждане и юр. лица:
  • земли сельхоз назначения — органы исполнительной ветви власти;
  • земли с другим целевым назначением — органы муниципального образования.

На сегодняшний день предусмотрено два способа перевода земель из одного вида разрешенного использования в другое: изменение категории и изменение вида, без перевода в другую категорию.

Изменение категории:

Подача ходатайства в государственные органы, уполномоченные рассматривать заявления об изменении категорий земли. В ходатайстве указывается: номер земельного участка, действующая категория земель и категория земель, в которую будет  проводится перевод; мотив перевода, документ, подтверждающий право  собственности земельным участком.. К ходатайству необходимо приложить определенный пакет документов (выписка из государственного земельного реестра об этом угодье; копии документов, подтверждающие личность: для гражданина — паспорт либо выписка о регистрации ИП или юр. лица; выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок; для земель, относящихся к категориям, где проведение экологической проверки — обязательный процесс, необходимо такое заключение; письменное разрешение собственника на внесение изменений; если прошение подает представитель, то необходим оригинал доверенности.

Органы государственной власти вправе принять два вида решения: решение об изменении категории либо отказ.

Причиной отказа могут быть не подтвержденные полномочия лица, подающего ходатайство; документы, приложенные к ходатайству, не соответствуют требованиям законодательства. Акт об отказе направляется собственнику в течение 14 рабочих дней со дня подписания документа. Собственник вправе оспорить решение в судебном порядке.

Акт с решением о переводе земель выносится на определенный срок, в течение которого собственник должен будет зарегистрировать изменения. Срок для вынесения решения  о переводе составляет 2 месяца. При рассмотрении ходатайства Правительством РФ  -  3 месяца.После получения акта с заключением о переводе земель из одной категории в другую, необходимо новые данные предоставить в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После того как изменения будут внесены в правоустанавливающие документы, сделка завершена.

Изменение вида земель в одной категории

Данная процедура значительно проще и решение о переводе земель в одной категории принимается в территориальных органах с присутствием граждан, проживающих на смежной территории, а также в пределах территориальной зоны. Участники такого слушания могут предоставить свои примечания и рекомендации. Согласно п.2 ст.7 Закона № 172 ФЗ от 21.12.2004 г. перевод земель из категории, которые имеют особую ценность, не допускается. Земельная реформа – процесс трудоемкий и долгосрочный, возможны многочисленные поправки в законодательные акты и адаптирование законодательства к реалиям времени.

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

← к статьям