По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Право на выкуп 27 ноября 2015 года

Благосостояние и развитие государства напрямую зависят от бизнеса. Это неоспоримый факт, и в условиях рыночной экономики постепенно принимаются законы в поддержку малого и среднего бизнеса, что можно считать очень положительной тенденцией.

Рассмотрим право выкупа арендованной муниципальной недвижимости представителями малого и среднего бизнеса. До вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" арендуемую муниципальную недвижимость арендатор на условиях преимущественного права выкупа мог приобрести, только если арендодатель сам проявил инициативу и направил арендатору уведомление о предстоящей приватизации и с предложением выкупа, согласно Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

На сегодняшний день ситуация изменилась для предпринимателей в лучшую сторону благодаря вступившему в силу 01 июля 2013г. Федеральному закону от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и Федеральному закону № 158-ФЗ от 29.06.2015г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,  и о внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Теперь представитель малого и среднего бизнеса может сам выступить инициатором выкупа арендуемой муниципальной недвижимости.

Какие же условия необходимо соблюсти, чтобы воспользоваться этим правом?

1) Воспользоваться этим правом может только субъект малого и среднего предпринимательства.

2) Имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

Арендатор вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении недвижимого имущества из данного перечня.

3) Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Это означает, что договор аренды должен быть заключен надлежащим образом с уведомлением регистрационной палаты.

4) Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества.

В случае если имели место незначительные задержки арендной платы и арендодатель, ссылаясь на них, отказывает в выкупе, арендатор вправе обратится в суд. Суд может признать, что данные факты не являются основанием для отказа в праве выкупа.

С 01.07.2015г. исключена необходимость залога выкупаемого имущества, при необходимости данный пункт можно изложить в договоре купли-продажи.

Процедура выкупа арендуемого недвижимого имущества такова:

1) Арендатор заявляет о решении воспользоваться правом выкупа арендованной недвижимости, для этого он направляет в уполномоченный орган (чаще всего это комитет по управлению имуществом) заявление о своем решении. В течение 10 дней принимается решение об одобрении сделки или об отказе.

2) В случае отрицательного ответа, если арендатор уверен в незаконном ущемлении своих прав, он может обратиться в суд. В случае положительного ответа уполномоченный орган направляет арендатору проект договора с указанием рыночной цены по оценкам независимой экспертиза (при несогласии, арендатор вправе оспорить заявленную стоимость в суде).

3) Для рассмотрения и подписания договора у арендатора есть 30 дней, судебный процесс не входит в этот срок. После подписания договора арендатор вступает в права собственности на оговоренных договором и предусмотренных законодательством условиях.

Для подачи заявления о реализации права преимущественного выкупа арендованной недвижимости и заключения договора купли-продажи арендатору необходимо представить следующие документы:

- Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

- Устав юридического лица.

- Приказ о назначении руководителя.

- Заявление о том, что арендатор является субъектом малого и среднего предпринимательства и соответствует всем признакам данной категории юридических лиц.

- Доверенность на представлении интересов арендатора.

- Договор аренды выкупаемого недвижимого имущества.

- Документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы.

- Технический и кадастровый паспорт помещения.

Возможно, потребуются дополнительные документы, точный перечень нужно уточнить в уполномоченном органе по месту нахождения выкупаемой арендуемой недвижимости.

Не имеют права преимущественного выкупа арендованной недвижимости согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" № 209 – ФЗ от 24.07.2007г. следующие организации:

1) являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

2) являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;

3) осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

4) являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон №158-ФЗ от 29.06.2013г. предусматривает возможность рассрочки платы за выкуп арендованного имущества на срок до пяти лет.

Судебная практика показывает, что при отказе арендатору в праве преимущественного выкупа арендованной недвижимости большая доля вероятности выиграть дело при правильном подходе и грамотном оформлении документов.

Представим ситуацию, когда арендодатель расторгнул договор аренды в одностороннем порядке и выкуп стал невозможен. Если арендатору удастся собрать доказательную базу и убедить суд в том, что целью арендодателя было именно недопущение заключения договора купли-продажи, то расторжение договора аренды в одностороннем порядке будет признан недействительным.

Или другая ситуация – ни для кого не секрет, что зачастую договора аренды недвижимости заключаются на срок менее года, чтобы обойтись без уведомления регистрационного органа. И зачастую инициаторами такого срока являются именно арендодатели. В таком случае необходимо предоставить суду все договора аренды недвижимости за два года, чтобы подтвердить, что  фактически недвижимое имущество находилось во владении и пользовании арендатора более двух лет.

Возможна и ситуация, что оценка недвижимости независимой экспертизой по инициативе арендатора затянулась, и договор купли-продажи в положенный законом  тридцатидневный срок заключен не был. В данной ситуации суд может продлить срок заключения договора, если арендатор докажет, что просрочка произошла по независящим от него обстоятельствам.

Не стоит забывать и тот факт, что суд иногда отказывает арендатору в удовлетворении его требований. К примеру, у арендатора накопились долги по арендной плате, арендодатель, по условиям договора, начислил пени. Перед подачей заявления о реализации права преимущественного выкупа арендатор оплатил долги, но пени оплачивать не стал, полагая, что эти платежи не обязательные и учитываться при принятии решения о заключении договора купли-продажи не будут. В этом случае суд оставит иск арендатора без удовлетворения.

Развитие малого и среднего предпринимательства – одной из приоритетных направлений политики государства, от этого  зависит экономика страны в целом. Но и представителям малого и среднего бизнеса нужно и важно знать и уметь отстаивать свои законные права и интересы.

Максим Божко, председатель МГКА "Русский Домь Права", адвокат, к.ю.н 

← к статьям