По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Изъятие земельных участков у собственников для государственных и муниципальных нужд 11 сентября 2015 года

Изъятие земельных участков у собственников всегда было весьма болезненным вопросом. К тому же процедура их изъятия с целью освоения определенных промышленных зон или иных территорий - весьма непроста. Особую актуальность данный вопрос приобрел в связи с необходимостью организации и проведения крупных мероприятий и форумов международного масштаба (саммит АТЭС во Владивостоке, зимние Олимпийские игры в Сочи), а также в связи с застройкой территорий Новой Москвы.

Для реализации данных проектов был принят ряд "специальных" законов, которые устанавливали упрощенный порядок изъятия земель (так называемые "Олимпийский закон", "Закон о Форуме АТЭС", "Закон о Новой Москве" и др.). Законодатель аккумулировал опыт, полученный при реализации данных проектов, и внес соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и иные законы (Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Поскольку данные изменения вступили в силу с 1 апреля 2015 года, именно новым порядком будет регулироваться отчуждение земель у собственников в будущем, в частности, при подготовке к проведению Чемпионата мира по футболу 2018 года и при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань.

С 1 апреля 2015 года процедура изъятия земельных участков для реализации таких государственных и муниципальных проектов упрощена и ускорена по сравнению с ранее применявшейся, что безусловно вызывает обеспокоенность у любого землевладельца. Чтобы разобраться в тонкостях новой процедуры, разберем ее основные этапы и посмотрим, как нововведения могут отразиться на правах частных лиц.

Инициирование изъятия земельного участка и принятие решения уполномоченным органом

Несмотря на то, что, как и раньше, решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, теперь они могут это сделать не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций.

Правительство РФ установило перечень таких организаций (Постановление Правительства РФ от 06.05.2015 N 442 "Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд"). К ним относятся, помимо прочего, организации, имеющие договоры с государством или лицензии, в рамках которых они осуществляют строительство и реконструкцию инфраструктурных объектов (автомобильные дороги, электрические станции, железнодорожные инфраструктурные объекты и др.).

При этом предполагается, что такая организация будет оплачивать все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения правообладателю земельного участка (собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору) за прекращение его прав на земельный участок. Законодатель, по всей видимости, таким образом хочет сэкономить бюджетные средства. Законом также установлено только четыре формальных основания для отказа в ходатайстве такой организации (например, обращение к неуполномоченному органу или отсутствие схемы расположения земельного участка).

Для правообладателя земельного участка данные нововведения означают, что теперь у организаций, желающих изъять его землю, есть больше рычагов влияния на самого правообладателя и государственный/муниципальный орган, принимающий решение об изъятии.

Естественно, организации, ходатайствующие об изъятии земли, будут стремиться снизить стоимость выплачиваемого собственнику возмещения за счет проведения "выгодной" для себя оценки изымаемой недвижимости. Отсюда налицо конфликт интересов собственника и крупных организаций. Ведь если правообладатель – обычный гражданин, в споре с крупной корпорацией он скорее всего проиграет, как более "слабая" с экономической точки зрения сторона.

Хотя по новому закону в размер возмещения включаются рыночная стоимость участка, убытки, упущенная выгода, а также рыночная стоимость расположенной на нем недвижимости, они определяются на основании проведенной оценки, которая может быть не всегда объективна. При этом если объекты недвижимости на земельном участке были построены вопреки разрешенному использованию (или условиям аренды, если данный участок находится в государственной или муниципальной собственности), то есть являются "самостроем", за них возмещение выплачиваться не будет.

Собственникам, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также рекомендуется проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Если по данным ЕГРП правообладатель земельного участка и находящейся на нем недвижимости не значится, соответствующий орган может признать данный участок публичной собственностью в судебном порядке.

Если в ГКН (Государственном кадастре недвижимости) не значится сведений о границах изымаемого участка, то это также не будет препятствием для его изъятия. В результате, фактический правообладатель может оказаться как без недвижимости, так и без компенсации за ее изъятие.

Изъятие земельного участка по соглашению или принудительно

После определения правообладателя земли и размера возмещения, уполномоченный орган направляет ему проект соглашения об изъятии недвижимости. В течение 90 дней с момента получения такого соглашения собственник будет обязан его рассмотреть и подписать, если он согласен с его условиями, и направить в уполномоченный орган или организацию, которая ходатайствовала об изъятии земли.

Правообладатель также может в указанный срок отказаться от подписания соглашения и направить свои альтернативные предложения. Как правило, такие возражения касаются размера возмещения за изымаемый земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости. Чтобы доказать свою выкупную цену, собственник должен ее обосновать, например, путем проведения независимой оценки, расходы за которую ложатся на самого собственника (и ему впоследствии не возмещаются). Если уполномоченный орган и организация согласятся с такой экспертизой, то собственник получит большее возмещение. Если нет, то остается один путь – отстаивать свою позицию в суде, что опять же приведет к дополнительным расходам для правообладателя.

Если по истечении указанного срока в 90 дней собственник не направит подписанное соглашение, то уполномоченный ходатайствующий орган или организация будут вправе обратиться в суд с требованием об изъятии принадлежащего правообладателю земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Причем ранее действовало правило, что собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии не менее чем за год. Сейчас его в законе нет, что означает возможность изъятия земли всего лишь по истечении трех месяцев, предусмотренных для рассмотрения и подписания соглашения об изъятии.

Резюмируя, стоит отметить, что закон еще больше сместил баланс интересов в сторону государства, сделав процедуру изъятия более быстрой и упрощенной. Единственным утешением для правообладателей остается то, что по закону в случае принудительного изъятия возмещение выплачивается до фактического изъятия. Однако в случае несогласия с его размером, собственники и землепользователи будут вынуждены искать справедливости в судах.

Эльвира Абдуллина, старший юрист юридического бюро Sirota & Partners

← к статьям